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前几期，咱们聊到了福州“四大鬼城”的话题

包括亭江、贵安、葛岭、竹岐等几大板块

本号当时给出的建议是，

可以考虑竹岐的两个地铁房项目。

主要是基于地铁对远郊的重要性过甚，

地铁对于远郊刚需的重要性是其它普通的医疗、商业、教育配套都无法相提并论的。

就好比贵安是这几大板块之中，公认生活配套最齐全的，但即便历经10年的发展周期，至今仍是八九千的房价，不亏本金也亏利息。

反而是最晚开发的竹岐，板块最高单价已走到了1万56，当然这也是仅限于地铁上盖。

可想而知，有地铁没地铁，对于远郊板块的价值影响是巨大且深远的。

而这个影响，自然不仅限于4大鬼城

那样就太狭隘了，不利于分析楼市全局

毕竟，福州的远郊区域远不止这些，还包括部分主城区，比如马尾、帝封江、三江口。

回想起世茂帝封江以及恒大滨江左岸推盘时，无不是将“三地铁口”挂在嘴边。

而这也造就了项目初期的高去化

还有马尾板块，从年就宣扬地铁2号线延伸段获批，结果开发商硬生生炒了两年地铁房，吸引了大量刚需前往接盘。

如今眼看只剩下部分尾盘了，却被告知工期要54个月，还知道何时动工，彻底傻眼了。

最后就是三江口板块，

一出场就自带光环的板块新区。

“三江口，福州未来中心”

“财聚三江口，福州陆家嘴”

“福州下一个十年，还看三江口”

“福州外滩，现在看不上，未来买不起”

回想起，年、年，应该算是三江口最高光的时刻了吧，几乎无人不知无人不晓。

无论是普通的刚需族，还是精明的炒房客

全都齐聚在福州三江口，只为一起共享盛宴

身边当时不乏包括世茂外滩在内的有钱家族

不惜将名下五六套外滩豪宅全部清出，换成了十几套三江口瞰江房，以谋求暴利。

如今想来，悔不当初，感慨人算不如天算

人们不禁想问，如此精明的成功人士，竟然也能栽倒在三江口这片土壤。

奇怪吗？我认为并不奇怪。

因为目光更长远的地产商都未能幸免，更何况是那些炒房客呢，刚需那就更不用说了。

尤其是泰禾集团，为了大举布局清富片区

泰禾集团通过16年、17年两次大并购行动，共斥资28.69亿，

拿下如今的泰禾福州湾A、B、D三幅住宅地块，独享绝对的一线江景资源。

中海集团紧随其后，于年10月份，在竞配安置房的情况下，

以1万8左右的高价拿下中海锦江城地块，一举荣登三江口地王宝座。

年8月30日，中国铁建又以元/m的楼面价拿下了三江花语地块。

哪一块地都不是低价拍来的，这一切都是源于彼时人们对三江口极其强烈的信心。

当然，这里的三江口，主要还是指清富片区

因为樟岚片区有清华附中的重磅加持

梁厝、下洋片区虽没有优质的教育资源，但好歹有地铁，产品定位也相对得当。

可怜的是清富片区，虽然最早开发，占据着三江口江景C位，被抱以最高的期望。

最终却是跌得最惨的一位

说是投资客和刚需族的“坟场”都不为过

眼看着1号、6号、4号、5号线全都完美绕过，反倒是福泉高速完完整整地横贯整个片区。

并且几大新房项目还全都汇集在两侧

传言的三江口小学（麦小分校），从年至今也没着落，当初所有规划几乎无一兑现。

原本还可以凭借着先发优势

趁临近板块尚未崛起之时

趁三江口局势还未明了之际

搭乘着“东拓南进”的政策东风率先崛起

可谁曾想，行到半路泰禾掉链子了，

万方文旅城项目停摆了

88米福州之眼摩天轮不转了

至此，清富片区便如同泰禾一般一蹶不振

原因除了地铁、高速路、文旅城等因素外

另一个关键原因是，隔壁板块都已经崛起了

也就意味着清富片区最佳窗口期已然关闭

事实上，无论三江口、帝封江、螺洲、马尾都是属于刚需板块，也只有定位刚需才有活路。

如今的清富片区，除了江景，啥也没有

可当你面对刚需人群之时，一味地称赞江景风光又有何用，因为他们要的是踏实的工作生活，哪来的闲情逸致跟你看江赏月。

这也是我一再强调的观点，于刚需而言，实在的配套才最要紧，瞰江只不过是锦上添花。

如此一对比，清富片区貌似还真没啥优势

因此，当帝封江、螺洲、下洋、梁厝、樟岚、南二环这些兄弟都在享受地铁红利之时。

当万科金域缇香、龙湖景粼天著、远洋天赋、榕耀之城这些楼盘个个2万加之时。

清富片区却在一旁忙着打折促销

中海锦江城备案价2万2，优惠价1万7

三江花语备案价2万3，优惠价1万7

福州湾开盘2万45，未来怕不会超过2万

三江理想城单价1万9，多栋楼已沦为危房

这价格够诚意吧？

主城区哦，福州陆家嘴哦，未来新中心哦

房价竟然不到2万一平，连高新区都比不上，这还不够诚意吗，对刚需还不够友好吗？

但事实情况却是4个字：“无人问津”

中海锦江城，现房在售，截至目前去化率42%

三江花语，已交房，截至目前南北区去化率分别为10%和18%

三江理想城虽然基本清盘，但二手你觉得有人会要吗？

泰禾福州湾就更不用说了，你敢买吗？

烂摊子不说，这些楼盘个个还都是主力开发百平之上的改善房、洋房、别墅。

即便单价下来了，总价也不低

同样的预算，刚需显然更愿意选择隔壁地铁房项目不是吗，又何至于来此接盘。

因此，清富片区房价进入万元时代不假，

刚需、炒房客，地产商集体被套也不假。

其实，作为福州市的一员，我们自然是希望三江口，能够朝着既定的方向良性发展下去。

为福州走向滨海都市添砖加瓦，树立新门面

奈何事实就是事实，不因个人的意志而转移

本号更希望通过三江口的案例分析，

给购房者一点小小的启发：

买房需要看规划看潜力看远景这些都没错

但更关键还是要基于一定的现实基础之上

比如地段优势、人口增量、交通路网、教育投入、商业配套、稀缺资源等等。

这些东西，一定不能全靠远景规划，从无到有，更不能凭空猜想，听信开发商的一面之词。

尤其对于刚需而言，能够着眼未来三五年就够了，10年、20年后再大的规划也与你无关。

房地产市场是多变的，调控政策是不定的，你根本无法用经济学原理来准确预估未来走势。

更何况我国楼市最明显的特征就是“政策市”，动辄上百万的支出，你担不起这个风险。