一直以来，“武清”二字已经成为了天津楼市超级热点词汇。

大武清，本就是一个神奇存在。

作为天津排名第三的行政区，大家来感受下这个面积大小：

ü北辰平方公里，东丽平方公里，津南.72平方公里

ü和平9.98平方公里，南开40.64平方公里，河西37平方公里

ü河东39平方公里，河北27平方公里，红桥21.3平方公里

猜猜武清有多大。

平方公里，一个区的面积几近上述9个区面积之和，与3个西青区（平方公里）相当，对就是这么生猛。

人口，一个区域及城市可持续发展的原动力。

武清，人口基数有多少。

.56万人，占比全天津市近9%。

有着两千年发展历程的大武清，可谓是无愧的津西面积人口双霸王。

另外，经济实力也摆在这：年实现地区生产总值.5亿元，年区域GDP增速3%，排名全市第二。年，经济指标依旧霸居前置位。

讲真，大武清的楼市近看是热，远看也是热。

楼市旺盛，地价变化是一个非常重要的指标。

年，大武清一宗地，43.25%高溢价，元/㎡楼面价成交，众房企抢驻武清优质地块。

武清地价超过北辰，还是北辰核心区，也超过了目前大热的国展片区最高地价。

纵观大武清-年土地市场变化，年地价达到高点，区域平均楼面价突破1万1，随后，整体大势所趋，地价回归理性，但有个明显变化，-年，地价逐年稳步攀升。

再从土地供求端来看，年均约万方土地产量，土地市场热度基本保持较高。

-年，武清土地溢价率低于全市土地溢价率运行，-年，高于全市土地溢价率，两者沟壑渐成。目前武清土地平均溢价率为22.36%，行情向好，更集中于热点片区。

翻一翻近几年武清楼市成长轨迹，除了、年以外，-年武清都霸居楼市成交量第一，房价上涨了%。更近年份来看，-年，年均供应量万，产值万方，整体供不应求，相对平衡，处于良性发展态势。进入，截至5月武清新建商品住宅累计销售61万㎡，成交占比全市近12%。

更值得一提的是，年，截至5月，武清房价再次实现跳跃，成交均价直逼元/㎡。透过这些直观粗暴的数据中，我们知晓武清楼市发生了翻天覆地的变化。

武清作为天津离北京最近的区，天津武清近几年来深受北漂喜爱。武清房产均价，也从当初的七八千元，涨到现如今的一万六七。房价上涨的过程，也是北漂数量不断积聚的过程。并且天津经过四年的限购限贷政策，房价竟然没有跌，每年的市场行情还不错，环京城市里也算是唯一逆袭的角色，除了海河英才落户政策北漂一族来天津落户之外，另外一个就是奔着武清的教育资源来的。

在天津发布“海河英才”计划之前，就有不少北漂在武清办理蓝印户口，以此来享受天津高考福利。

年5月份，天津正式加入抢人大军。计划发布之后，武清落户异常火爆，与城六区相比，完全是有过之而无不及。

武清比较热门的板块，如高铁板块、杨村一中板块等等，目前均价都已经在1.8-2万左右了。

今天我们主要来讲一下武清的教育。

说起武清教育，大家可能都会想到“杨村一中”。

没错，

那时候，山东、河北、河南的坊间流行50万在武清县买房，而后得天津蓝印户口。等孩子考上清北之后，再万把房子卖掉，从此走向人生巅峰...

如今，杨村一中早已名声在外,每年慕名而来的北漂也不在少数。可笔者相信，这其中，有80%以上的人，并不十分了解杨村一中。

杨村一中，始建于年，是一所全日制。虽然位于郊区，可它每年的高考成绩一点不输城六区。

年高考：

杨村一中出了一位理科榜眼，总分分；一位文科ZY，总分分；

理科分以上有4人来自杨村一中；文科全市第一、第三、第五名全来自杨村一中...

6年来，杨村一中出了4个高考ZY。

先不管这种说法的可信度有多少，笔者想发表几点看法：

第一，杨一的学生基数较大，所以单纯看高分段人数，意义不大；

第二，很多人习惯把杨村一中比喻为天津的衡中，意思就是：，学籍容易解决，所以。这也是它成绩好的原因之一。

第三，杨一有很多的寄宿生，平时也是有晚自习的，而市五所并没有这样的条件。如果把晚自习的时间算进去，杨一比市五所的孩子要多出很长的学习时间。

第四，杨一在管理上，要比市区学校严格。管理严，还是能出成绩的。

有人曾戏称：在天津，市三所好比人大附中，杨村一中好比衡中，他们本身就有着不同的风格。

笔者认为，杨一和北京海淀有诸多相似之处：海淀之所以高分段比较多，主要是因为：

1、海淀考生基数大2、海淀在小升初时，从其他区“掐尖”了不少优质生源3、海淀疯狂的课外补习班

关于第三点，杨一虽远不及海淀，但毕竟人家有“晚自习”，这还是能起不少作用的。

但凡了解北京教育的人，一般都清楚两个道理：

一、如果孩子不是非常有天赋、特别拔尖的那种，最好不去海淀，留在东西城可能会更好；

二、虽然海淀高考高分段人数远超东西城，但这与大多数孩子并没有什么关系，这只是属于极个别尖子生的荣耀。

笔者想说的是，这两条道理，也同样适合武清。

武清的杨村一中的确不错，可是，

在武清考杨村一中的难度，甚至比在城区考市五所还要难，因为城区考生少（而且有5所学校可选），南开每年才多人、和平左右、河西多...

在城区，如果考不上市五所，还有四中、二十中等不错的选择，而在武清，如果考不上杨一，你又该如去何从？是选择三中，还是英华普班？

所以说，

城六区的教育水平，目前整体来说，要比环城四区和远郊强多了。还是那句话：能买城六区，就不要选其他！

此时也许有人会说，其他区近几年高考成绩也很亮眼啊，像塘沽一中、宝坻一中、大港一中等等。尤其是塘沽一中，今年高考表现十分突出：

年塘沽一中包揽天津市高考理科第一、三、五名，文科第五名，全天津市分以上的40多名考生塘沽一中占了6人，分以上的余人。

更重要的是，塘沽、大港、宝坻，和城六区相比，简直就是白菜价。而且，这里没有城六区的喧闹、拥堵。

是不是瞬间有一种捡到宝的感觉？想不想马上来一套？

如果你的答案是肯定的，那笔者只好恭喜你了。

在这里，我认为很有必要再提一下北京。

在年以前，北京高考都是遍地开花的，朝阳、顺义都曾出过高考ZY。八十中、牛栏山一中、顺义一中、潞河中学，在整个北京市都是能排上号的，可自从年开始，这些区的学校就逐渐没落了。北京高考，变成了西城和海淀的天下（东城的汇文，虽然文科成绩比较突出，但这依旧无法掩盖东城已经大幅落后西海的事实）。

而其原因，也是有很多方面的。不过笔者认为，最直接的原因就是，这些区域中小学质量和东西海相比差点意思，这就导致大批家长去东西海买学区房。

这就像羊群效应一样，成绩越好，越能吸引牛娃过来，于是房价也越来越高。

如今天津的高考格局，颇有点年之前北京的味道：郊区异军突起，高分表现抢眼。等以后大家发现郊区的头部高中并不如想象中那样好考，而一旦考不上，其他备选又很差的时候，天津会不会成为下一个北京呢？

或许，没有人能说得明白。但笔者认为，天津毕竟和北京不同。在北京，或许有不计其数的人能买得起东西海，但在天津，并没有很多人能买得起城六区！

既然城六区够不着，那何不选择一个离北京近、而且教育还可以的远郊区域呢？这，是大多数北漂内心最真实的想法。武清，也是这么火起来的。

今天，笔者要给你们泼一泼冷水，除了城六区之外，武清并不是教育最优选。

至于武清房子，现阶段来看，笔者认为也要谨慎对待了。

理由有以下加点：

一、武清的客户群体，以北漂和外来投资客为主，现在武清的价格和环城四区价格相差不大，如果你不打算每天通勤北京，大可选择环城四区置业，未来来天津发展做好准备，如果武清居住，市区工作，通勤时间就……

二，武清严格意义上并没有什么学区房，小学初中教育资源并没有那么强，出名的两所高中就是杨村一中，英华国际高中。厉害初中是两所私立英华和雍阳，有人说武清的公立学校难道都不行么？对就是不行，看一下下图的数据你就信了。在武清，只有你考进雍阳和英华，你才有可能大概率进入到杨村一中和英华，而去年开始，小升初开始摇号了，那些学习好的孩子想去也难了。

不过武清教育资源还有一个比较友好的优势是转学政策宽松，无论初中，高中，都会给外地学生机会，哪怕是高中，教育局也会统一安排，有时候有考试根据成绩报志愿，有的时候统一安排，不过这样的学校你就别挑了，能接收已经谢天谢地了，如果你打算高中来天津上学转学，武清这点，你可以考虑一下。

说到最后：武清的教育有值得称赞的地方，上面所说的几所名校和转学政策，但是对于大部分想来天津上小学，初中的孩子，我更建议考虑市内六区的学校，或者近年来努力提升自己区教育资源的环城四区，年轻的北漂可能想的比较少，以为离北京近就行，但是长远打算，你要立足一个城市，是立足这个城市的中心，而不是郊区，除非你打算北漂一辈子，把武清当做北京的睡城。

总结：

第一：区位优势不明显，依托政策优势单一，后续发展乏力。

武清目前最大的优势就是北京通勤优势+天津户口，即北漂子女升学预期。这个政策是与天津整体人才引进政策紧密相关的，一旦海河英才政策收紧或者调整，武清发展的后劲即刻丧失。武清没有领先的工业，也没有大量高素质人口引进的远期支撑，后续教育生源无法持续保证，这也会进一步削弱北漂子女升学优势的预期。

第二：发展规划支离破碎，优势地块无法连片，发散式的发展导致各区发展极易不平衡。

武清的优势铁路通勤也是武清后续发展的重大劣势。武清的土地被铁路一刀斩断，城南城北通勤仅有为数较少的涵道，南北交流不便。假设武清人口上升，后续铁路南部和北部区块的联系矛盾就会越发明显。政府现在向西发展的同时，却在南部（南湖）等有所谓通武廊潜力的也布置了众多住宅区块。后续南部和老城区（北部）以及新区块西部在交通联系上就天然受到铁路的掣肘。参考天津市的例子，铁路南侧的和平河西以及南开与铁路北部的红桥等区差距巨大，武清同样会遇到同样问题。而武清区区一个县城升格的行政区，又没有拿得出手的配套工业和医疗资源，根本不可能完成南北两向的同时发展。如果天津人口政策收紧（迟早的事），武清就会变成不均衡且均弱的发展盘子。本地例子就是死气沉沉的南湖区块和快要咽气的水城区块，下朱庄如果没有这几年海河英才的引血造势，一样不可能发展成目前这样。

第三：现有优势无法扩大，教育优势进一步稀释可能性较大。

目前天津的教育优势是未来吸引人口的重要砝码，而天津近期出台的政策似乎亦是明白并向扩大这一优势。集团化教学的概念也是助力天津市内和环城四区（特别是西青、海教园）的重要工具。反观武清，除了名声在外的杨村一中和部分私立外，并无其他优势教育资源（从小学至高中皆如此）。近两年由于优势生源（蓝印考生等）的活力注入，部分学校在成绩上略有上升，但是远期来看，政策刺激所造就的优势无法长久。武清教育思路仍然在铺大盘子，各种楼盘附近均在建立新的小学、初中，但都各自为政，根本无法实现现有教育优势资源共享。后续城区集团化教育一旦规模化成型，生源优势立刻会被稀释，成绩大概率再次一落千丈。而一旦进入教育落后、医疗落后、规划落后的恶行循环后，这个区大概率就会变成类似河北固安的鸡肋环京区域。

远期来看，天津所谓高考优势很可能会被近期大规模的人才引进给稀释。不同于北京控制人口所带来的稳定生源人数及质量预期，现在的新天津人大规模的增长，在教育上的内卷竞争会更加严重。卷起来后，最可靠的仍然是老牌优势区域，即城三区。而背靠天津教育优势发展的武清，在内卷的大潮下，是不是裸泳，只能祈祷大运无变。

第四：二手房交易价格下行调整尚未到位，接盘不如观望。

从交易来看，武清二手房成交时间均很长，而且中大户型居多，但武清前期被坑的买家仍然抱有幻想，希望有接盘侠在学区、通勤的概念下来接盘。现在二手房的价格虚高，新房也被带着涨起来（新一中、保利片区那种2-3万的房价，真是迷之自信）。目前可看到挂牌价均已经历了多次大幅度的降价，而且降价仍然未停，价格下行调整尚未到位。即使真是时势所迫一定要在武清购房，建议等价格调整到位。武清在前两年已经经历了一波大起大落，而现在仍然在朝峰谷的方向行去。唯一能止跌的，不是通武廊，而是天津人口政策完全的放开。但众所周知，稀释既得利益的事，基本不可能发生。

综上，不建议考虑武清的房，无论从投资还是自住的角度。考虑教育，请咬牙上和平、河西、南开。交通是可以克服的，积淀和发展潜力是无法改变的。钱都不是大风刮来，建议审慎。